অস্ট্রেলিয়ার সবকটি রাজধানী শহরেই বাসিন্দারা রেকর্ড পরিমাণ ভাড়া গুনছেন; বাড়ি বা ফ্ল্যাট খালি থাকার হার কম হওয়ায় পরিস্থিতি এখন পুরোপুরি ‘বাড়িওয়ালাদের অনুকূলে’ (landlord’s market) রয়েছে।
সম্পত্তি-বিষয়ক ওয়েবসাইট ‘ডোমেইন’ (Domain)-এর তথ্যে দেখা গেছে, রাজধানী শহরগুলোতে বাড়িভাড়া বৃদ্ধির হার আবারও ত্বরান্বিত হয়েছে। এর মধ্যে সিডনিতে গত চার বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ ত্রৈমাসিক ভাড়া বৃদ্ধির ঘটনাটি বিশেষভাবে উল্লেখযোগ্য।
ডোমেইনের ‘জুন কোয়ার্টার ২০২৬ রেন্ট রিপোর্ট’ অনুযায়ী, জুন প্রান্তিকে রাজধানী শহরগুলোর সম্মিলিত গড় বাড়িভাড়া ২০ ডলার বেড়েছে। এর ফলে বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধির হার গত প্রায় দুই বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছে।
অন্যদিকে, অ্যাপার্টমেন্ট বা ইউনিটের ভাড়া তুলনামূলকভাবে কম—মাত্র ৫ ডলার—বেড়েছে, যা ভাড়ার এই দুই বাজারের মধ্যে ক্রমবর্ধমান পার্থক্যের বিষয়টিকেই সামনে নিয়ে এসেছে।
সিডনিতে গত চার বছরের মধ্যে এক প্রান্তিকে (তিন মাসে) বাড়ি ভাড়ার সর্বোচ্চ বৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছে; এতে বাড়ির সাপ্তাহিক ভাড়া ৫০ ডলার বেড়ে রেকর্ড ৮৫০ ডলারে পৌঁছেছে।
ব্রিসবেনে এই প্রান্তিকে বাড়ির সাপ্তাহিক ভাড়া ২০ ডলার বেড়ে রেকর্ড ৭০০ ডলারে দাঁড়িয়েছে।
বাড়ি ভাড়ার বাজারের দিক থেকে পার্থকে পেছনে ফেলে ডারউইন অস্ট্রেলিয়ার দ্বিতীয় সর্বোচ্চ ব্যয়বহুল শহরে পরিণত হয়েছে এবং সেখানে বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধির হার ছিল সবচেয়ে বেশি।
‘ডোমেইন’-এর প্রধান অর্থনীতিবিদ নিকোলা পাওয়েল বলেছেন, ভাড়াটিয়ারা বর্তমানে এমন এক পরিস্থিতির মধ্য দিয়ে যাচ্ছেন যা মূলত “বাড়িওয়ালাদের অনুকূল বাজার” (landlord’s market)।
“বিশেষ করে সাম্প্রতিক প্রান্তিকে আমরা যা দেখেছি তা হলো—দ্রুত জনসংখ্যা বৃদ্ধি, ভাড়ার জন্য পর্যাপ্ত বাড়ির অভাব, সামগ্রিক আবাসন সংকট এবং ভাড়াটিয়াদের বাড়ির মালিক হওয়ার পথে আর্থিক
সামর্থ্যজনিত বাধার মতো বিষয়গুলোর সম্মিলিত প্রভাব।”
হাস্যোজ্জ্বল নিকোলা পাওয়েল, পরনে বারগান্ডি রঙের টপ।
নিকোলা পাওয়েল বলছেন, ভাড়াটিয়ারা এখন “বাড়িওয়ালাদের অনুকূল বাজারে” অবস্থান করছেন। (এবিসি নিউজ: অ্যাডাম গ্রিফিথস)
‘রিয়েলএস্টেট ডট কম ডট এইউ’ (realestate.com.au)-এর ‘মার্কেট ইনসাইট’ প্রতিবেদনের পৃথক পরিসংখ্যানে দেখা গেছে, জুন প্রান্তিকে সারা দেশে বিজ্ঞাপনে উল্লিখিত সাপ্তাহিক ভাড়ার মধ্যক (median) মান ৩.১ শতাংশ বেড়ে ৬৭০ ডলারে পৌঁছেছে, যা একটি নতুন রেকর্ড।
প্রতিষ্ঠানটি জানিয়েছে, এর ফলে বার্ষিক ভিত্তিতে জাতীয় পর্যায়ে ভাড়ার মধ্যক মান ৬.৪ শতাংশ বৃদ্ধি পেয়েছে।
এতে আরও দেখা গেছে যে, পাঁচ বছর আগের তুলনায় জুন মাসে জাতীয় পর্যায়ে একজন ভাড়াটিয়াকে গড়ে ১২,৪৮০ ডলার বেশি ভাড়া গুনতে হয়েছে।
‘ডোমেইন’-এর প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে যে, জাতীয় পর্যায়ে বাড়ি খালি থাকার হার (vacancy rate) রেকর্ড সর্বনিম্ন পর্যায়ে নেমে এসেছে এবং আবাসন সরবরাহ সীমিত থাকায় ভাড়াটিয়াদের আরও কঠিন পরিস্থিতির মুখোমুখি হতে হবে বলে ধারণা করা হচ্ছে।
রিয়েল এস্টেট এজেন্ট তানিয়া কোসিকের কাছে এই তথ্য মোটেও বিস্ময়কর নয়, কারণ তিনি প্রতিদিন ভাড়ার বাড়ির জন্য মানুষের ব্যাপক চাহিদা প্রত্যক্ষ করেন।
তিনি ‘দ্য বিজনেস’-কে বলেন, “আমরা অনলাইনে কোনো বাড়ির তালিকাভুক্ত করার সাথে সাথেই সেই বিজ্ঞাপনটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে আমাদের ডেটাবেসে চলে যায় এবং তখন থেকেই আগ্রহীদের জিজ্ঞাসার জোয়ার শুরু হয়ে যায়।”
তানিয়া কোসিক জানান, ভাড়ার বাড়ির তালিকা প্রকাশ করার সাথে সাথেই প্রচুর মানুষের কাছ থেকে খোঁজখবর বা জিজ্ঞাসার হিড়িক পড়ে যায়। (এবিসি নিউজ: ড্যানিয়েল আরভিন)
মিসেস কোসিক বলেন, আবাসন খরচের চাপের কারণে অনেক অস্ট্রেলিয়ান এখন খরচ সামাল দিতে যৌথভাবে বসবাস করছেন এবং ভাড়ার বাড়ির জন্য একত্রে আবেদন করছেন।
তিনি বলেন, “আমাদের সাথে আলোচনার সময় তারা জানান যে, ‘আমাদের সাথে একজন ফ্ল্যাটমেট (সহ-বাসিন্দা) যোগ দিচ্ছেন’, অথবা হয়তো তাদের বাবা-মা কিংবা চাচাতো-মামাতো ভাইবোনেরা তাদের সাথে এসে উঠছেন।”
সিডনির শহরের কেন্দ্রস্থলের কাছে বিশ্ববিদ্যালয়ের কাছাকাছি এলাকায় ভাড়া থাকেন শিক্ষার্থী হিথ ক্লার্ক। তিনি জানান, পড়াশোনা ও খণ্ডকালীন কাজের পাশাপাশি আবাসনের খরচ মেটানো তার জন্য বেশ কঠিন হয়ে পড়েছে।
কালো ব্লেজার ও নেভি ব্লু শার্ট পরা হিথ ক্লার্ক
পড়াশোনার জন্য সিডনিতে এসে ভাড়ার বাড়ির চড়া খরচ দেখে অবাক হয়েছিলেন হিথ ক্লার্ক। (এবিসি নিউজ: অ্যাডাম গ্রিফিথস)
তিনি জানান, খাবার, যাতায়াত ও বইপত্রের খরচ মেটানোর পর জীবনযাপনের জন্য তার হাতে খুব বেশি অর্থ অবশিষ্ট থাকে না।
তিনি বলেন, “আমি যা আয় করি তা দিয়ে কোনোমতে ভাড়া ও অন্যান্য খরচ চালিয়ে নেওয়া যায়, কিন্তু সঞ্চয় করার মতো বাড়তি কিছু থাকে না।”
“এখানে প্রতি দুই সপ্তাহের ভাড়া প্রায় ৯০০ ডলার। আমার আয় সম্ভবত ১,২০০ ডলারের মতো, যার সিংহভাগই খাবার ও নিত্যপ্রয়োজনীয় জিনিসের পেছনে চলে যায়।”
বাজারের ভিন্ন ভিন্ন গতিপথ
‘ডোমেইন’-এর তথ্যমতে, ভাড়ার হার বৃদ্ধির ক্ষেত্রে মূলত স্বতন্ত্র বাড়িগুলোর (houses) ভূমিকা বেশি থাকলেও, অ্যাপার্টমেন্ট বা ইউনিটের ভাড়াও কিছুটা বেড়েছে।
এই প্রান্তিকে (quarter) ইউনিটের ভাড়ার ক্ষেত্রে ডারউইন শহরটি সবার চেয়ে এগিয়ে ছিল; সেখানে সাপ্তাহিক ভাড়া ৬০০ ডলার থেকে বেড়ে ৬৫০ ডলারে পৌঁছায় (৮.৩ শতাংশ বৃদ্ধি) এবং বা
র্ষিক বৃদ্ধির হার দাঁড়ায় ১৮.২ শতাংশে।
এই সময়ে সিডনি ও হোবার্টে ইউনিটের ভাড়া ৪ শতাংশ বেড়েছে, অন্যদিকে পার্থে এই বৃদ্ধির হার ছিল ০.৭ শতাংশ। মেলবোর্ন, ব্রিসবেন, অ্যাডিলেড এবং ক্যানবেরার অবস্থা অপরিবর্তিত ছিল।
প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, মেলবোর্নে অ্যাপার্টমেন্ট বা ইউনিটের মূল্যবৃদ্ধির হার কমে সাড়ে চার বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন পর্যায়ে নেমে
এসেছে।
আবাসন খাতের কী অবস্থা?
'দ্য ল্যান্ডলর্ডস গেম' (The Landlord's Game)—এলিজাবেথ ম্যাগির তৈরি একটি বোর্ড গেম। অস্ট্রেলিয়ায় বাড়ির
দাম কীভাবে এবং কেন নিয়ন্ত্রণের বাইরে চলে গেল—তা নিয়ে আপনি যদি ভেবে থাকেন, তবে আপনি একা নন।
বিষয়টি নিয়ে এতটাই হতাশ হয়েছিলেন এক চলচ্চিত্র নির্মাতা যে, তিনি এ নিয়ে একটি প্রামাণ্যচিত্রই তৈরি করে ফেলেছেন। ড.
পাওয়েল জানান, বিভিন্ন ধরনের বাসস্থানের ক্ষেত্রে সারা দেশের ভাড়ার বাজার "ভিন্ন ভিন্ন পথে" এগোচ্ছে।
তিনি বলেন, “সিডনি, ব্রিসবেন, ক্যানবেরা এবং ডারউইনে বাড়িভাড়া বৃদ্ধির জোরালো প্রবণতা অব্যাহত রয়েছে।”
“এর বিপরীতে, মেলবোর্ন, অ্যাডিলেড, পার্থ এবং হোবার্টে এমন লক্ষণ দেখা যাচ্ছে যে, ভাড়াটিয়াদের সামর্থ্যের সীমাবদ্ধতা এখন ভাড়া আরও বাড়ার
পথে বাধা হয়ে দাঁড়াচ্ছে—যদিও সেখানে বাড়ি খালি থাকার হার (vacancy rate) অত্যন্ত কম।”
“আসল পরীক্ষাটি হবে আগামী মাস ও বছরগুলোতে; যখন বিনিয়োগকারীরা নতুন নীতিমালার সাথে নিজেদের মানিয়ে নেবেন এবং সেই
সিদ্ধান্তগুলোর প্রভাব আবাসন প্রাপ্যতা ও ভাড়ার পরিস্থিতির ওপর পড়তে শুরু করবে।”
“গত কয়েক বছর ধরে আমরা উচ্চ সুদের হার দেখছি, যা আবাসন সরবরাহ কমিয়ে দিচ্ছে; এর ফলে
সময়ের সাথে সাথে ভাড়াটিয়াদের জন্য ভাড়ার বাজারে পছন্দের সুযোগ কমে আসছে,” বলেছেন মিস্টার বোস।
সিডনি ও মেলবোর্নে শুরু হওয়া আবাসন বাজারের মন্দা সারা দেশে ছড়িয়ে পড়ার সাথে সাথে অস্ট্রেলিয়ায় বাড়ির
মূল্যে গত তিন বছরেরও বেশি সময়ের মধ্যে সবচেয়ে বড় পতন দেখা গেছে।
ভাড়ার বাজারে টানটান পরিস্থিতি অব্যাহত থাকবে
বিশ্লেষকদের মতে, রিজার্ভ ব্যাংক কর্তৃক পরপর তিনবার সুদের হার বাড়ানোর ফলে বাড়িভাড়ার জন্য আবাসন প্রাপ্তির বিষয়টিও বাধাগ্রস্ত হয়েছে।
বিশ্লেষকদের মতে, রিজার্ভ ব্যাংক কর্তৃক পরপর তিনবার সুদের হার বাড়ানোর ফলে বাড়িভাড়ার জন্য আবাসন প্রাপ্তির বিষয়টিও বাধাগ্রস্ত হয়েছে।
গ্র্যাটান ইনস্টিটিউটের ম্যাথিউ বোস ‘দ্য বিজনেস’-কে বলেছেন যে, প্রপার্টি বা আবাসন খাতের বিনিয়োগকারীরা ক্রমশ বাজার থেকে সরে আসছেন,
যা ভাড়াটিয়াদের জন্য দুঃসংবাদ হতে পারে।
বাড়ি এবং অ্যাপার্টমেন্ট—উভয় ক্ষেত্রেই জাতীয় পর্যায়ে খালি থাকার হার (vacancy rate) ১ শতাংশের নিচে রয়েছে; অর্থাৎ
প্রতি ১০০টি ভাড়ার বাড়ির মধ্যে একটিরও কম বাড়ি বর্তমানে ভাড়ার জন্য পাওয়া যাচ্ছে।
মিস্টার বোস বলেন, “মূলত গত কয়েক বছর ধরেই আবাসন সরবরাহের ঘাটতি একটি সমস্যা হয়ে দাঁড়িয়েছে এবং এই পরিস্থিতি অব্যাহত রয়েছে; এই অবস্থার পরিবর্তনে
সরকারের পক্ষ থেকে আরও সমন্বিত উদ্যোগ প্রয়োজন।”
‘ডোমেইন’-এর ড. পাওয়েল বলেন, সরকারি কর নীতিতে যে পরিবর্তন আনা হয়েছে তা বাড়িভাড়ার ওপর কোনো প্রভাব ফেলবে কি না, সে বিষয়ে এখনই কিছু বলা যাচ্ছে না।
তিনি বলেন, “আমার উদ্বেগের বিষয় হলো অস্ট্রেলিয়ায় নতুন বিনিয়োগের ভবিষ্যৎ এবং সেই বিনিয়োগ কীভাবে সামগ্রিক পরিস্থিতির ওপর প্রভাব ফেলবে।”
“সম্ভবত ভাড়ার বাজারে নতুন বিনিয়োগকারীর সংখ্যা কম দেখা যাবে, যা শেষ পর্যন্ত ভাড়ার বাড়ির সরবরাহ কমিয়ে দেবে এবং অস্ট্রেলিয়ার ভাড়ার বাজারের ওপর আরও চাপ সৃষ্টি করবে।”
আপনার মতামত লিখুন :